계약 전 확인해야 할 항목과 기본 용어 이해
월세 계약은 단순한 입주 절차가 아니라, 법적 책임과 권리를 명확히 해야 하는 중요한 과정이다. 특히 1인 가구의 경우 처음 계약을 경험하는 경우가 많기 때문에, 표면적인 조건만 보고 결정하면 불이익을 입을 수 있다. 계약서를 작성하기 전, 가장 먼저 해야 할 일은 부동산 용어와 구조에 대한 이해다.
기본적으로 임대차 계약에는 월세, 보증금, 계약기간, 관리비, 중개수수료 등이 명시된다. ‘보증금’은 계약 파기의 경우를 대비한 담보 성격의 금액이며, 계약 종료 시 원칙적으로 반환받는다. ‘월세’는 매월 정해진 날짜에 지불하는 사용료로, 납부일과 금액을 명확히 기록해야 한다. 간혹 전세보증금과 일부 월세가 섞인 반전세(보증부 월세) 구조도 있으므로, 용어를 정확히 구분할 필요가 있다.
또한, ‘관리비’는 통상 공동 전기료, 청소비, 경비비 등이 포함되지만, 가스, 수도, 인터넷 등의 개별 비용까지 포함하는 경우도 있다. 따라서 계약 전에는 관리비 항목을 상세히 확인하고, 고지서 예시를 요청해 실제 부담 비용을 파악해야 한다. 예상보다 관리비가 높은 원룸도 많기 때문에 월세 수준만 보고 판단하는 것은 위험하다.
중개수수료 역시 반드시 확인해야 한다. 대한민국 부동산 중개보수는 지역별로 기준이 다르며, 계약금액 구간에 따라 최대 요율이 정해져 있다. 수수료 계산이 어려운 경우, 국토교통부 ‘부동산 중개보수 계산기’ 등을 활용해 사전에 검토하는 것이 좋다. 이 외에도 중개사무소의 등록번호나 부동산 중개사 자격증 번호 등도 확인해 정식 중개인과 거래하고 있는지를 점검해야 한다.
계약서 작성 시 반드시 챙겨야 할 조건
계약서를 작성할 때는 형식보다 ‘내용’이 중요하다. 계약서는 사소한 문구 하나로 임차인의 권리를 제한하거나, 불리한 조건을 포함할 수 있기 때문이다. 가장 먼저 확인해야 할 항목은 계약 당사자 명의다. 실제 집주인과 계약을 하는 것인지, 대리인이면 위임장과 인감증명서가 첨부되었는지를 반드시 검토해야 한다.
그 다음으로 중요한 것은 등기부등본 확인이다. 이는 인터넷 등기소 또는 동네 무인 민원 발급기에서 열람 가능하며, 해당 주택의 소유자가 누구인지, 근저당 설정이 되어 있는지를 파악할 수 있다. 만약 해당 집에 이미 대출이나 담보가 설정되어 있다면, 보증금 회수에 위험이 따를 수 있으므로 신중히 접근해야 한다.
특히 ‘확정일자’는 반드시 받아야 할 절차다. 이는 임대차 계약서를 공적 기관(동 주민센터 또는 온라인 홈택스 등)에 등록해두는 것으로, 계약서상 날짜를 법적으로 인정받는 효과를 가진다. 추후 집이 경매되더라도 확정일자가 빠른 순서대로 보증금을 돌려받을 수 있는 우선순위를 확보할 수 있다. 확정일자 없이 계약을 진행하면, 법적 보호를 받지 못할 가능성이 높다.
또한 계약서에는 ‘중도 계약 해지 조항’, ‘시설 고장 시 수리 책임’, ‘동거 여부 제한’, ‘재계약 우선권’ 등에 대한 조건도 명확히 포함시켜야 한다. 가스레인지나 냉장고 같은 가전이 포함된 경우, 고장 시 수리를 누가 부담하는지 구체적으로 적어두는 것이 바람직하다. 입주 후 문제가 생겼을 때 말로 한 합의는 증거로 인정되지 않기 때문에, 문서에 모든 내용을 남겨야 한다.
입주 후 권리 보호와 계약 종료 시 유의사항
계약을 마치고 입주했다면, 임차인으로서의 권리를 안정적으로 행사하기 위해 몇 가지 절차를 추가적으로 진행해야 한다. 첫 번째는 ‘전입신고’다. 이는 실제 거주지를 행정상 등록하는 과정으로, 보증금 반환 우선권을 확정일자와 함께 인정받기 위한 필수 조건이다. 전입신고는 동주민센터나 정부24 사이트에서 간단히 가능하며, 가능하면 계약 당일이나 익일에 진행하는 것이 좋다.
다음은 주기적인 시설 점검과 기록이다. 특히 보일러, 수도, 전기, 가스 등의 문제는 장기화될 경우 책임소재가 불분명해질 수 있다. 입주 직후 이상 유무를 사진으로 촬영해 보관하고, 문제가 생기면 문자나 이메일 등 기록이 남는 방식으로 집주인에게 알리는 것이 좋다.
또한 계약 만료 1개월 전에는 재계약 여부를 결정해야 한다. 집주인이 계약 연장을 원치 않는 경우, 1개월 이전에 통지해야 하며, 반대로 임차인이 나가고자 할 경우에도 같은 기간 내 고지하는 것이 일반적이다. 계약서에 별도 조항이 있을 수 있으므로 사전에 체크해야 하며, 이를 지키지 않으면 위약금이 발생할 수 있다.
계약 종료 시에는 입주 당시의 상태로 주거지를 복구하는 것이 원칙이다. 벽지나 바닥의 자연 마모는 임차인의 책임이 아니지만, 고의적 훼손이나 청소 미비로 인한 문제는 비용 청구의 사유가 될 수 있다. 마지막 날에는 반드시 함께 입회하여 상태를 확인받고, 보증금 반환 시기를 문서로 확인하는 것이 안전하다.
임대차 계약은 단순한 집 구하기가 아니라, 생활의 안정성을 좌우하는 중요한 결정이다. 특히 1인 가구와 같이 주거 변화가 잦은 경우, 한 번의 계약 실수가 생활 전반에 영향을 줄 수 있으므로, 꼼꼼한 확인과 사전 준비가 필수적이다. 명확한 계약서 작성, 등기부 등본 열람, 확정일자 등록, 전입신고 완료는 임차인 보호의 핵심 네 가지로 기억해두면 좋다.